اتفقت أخيرًا مع البائع على شقة أعجبتك، وحددتما موعد الإفراغ. ثم سألك المكتب العقاري فجأة: من سيدفع ضريبة التصرفات العقارية؟ هنا يرتبك كثير من المشترين، لأن الرقم قد يصل إلى عشرات الآلاف من الريالات، وقد يكون صفرًا لو كنت مستحقًا لدعم المسكن الأول.
لذلك جمعت لك في هذه الصفحة ما تحتاجه قبل التوقيع: كم النسبة، ومن يتحمل الضريبة نظامًا، ومتى يعفيك النظام منها، مع أمثلة محسوبة بالريال وأخطاء رأيت مشترين يقعون فيها.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
باختصار، هي ضريبة نسبتها 5% من قيمة أي تصرف ينقل ملكية عقار داخل المملكة. التصرف هنا لا يعني البيع فقط، بل يشمل أيضًا نقل حق الانتفاع الدائم أو الذي تزيد مدته على 50 سنة.
تطبق هيئة الزكاة والضريبة والجمارك هذه الضريبة على الأرض وما عليها من مبانٍ، سواء كان العقار سكنيًا أو تجاريًا، جاهزًا أو على الخارطة. كذلك لا تهم حالة العقار ولا استخدامه، فالضريبة تتبع التصرف نفسه.
هل تجتمع مع ضريبة القيمة المضافة؟
لا. منذ 4 أكتوبر 2020 أصبح بيع العقار معفى من ضريبة القيمة المضافة 15%، وحلت محلها ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%. بمعنى آخر، عند شراء شقة أو أرض لن تدفع الضريبتين معًا على قيمة العقار.
نظام ضريبة التصرفات العقارية الجديد: ماذا تغير؟
صدر نظام مستقل لهذه الضريبة بالمرسوم الملكي رقم (م/84)، ونشرته جريدة أم القرى في أكتوبر 2024. بعد ذلك أصدرت الهيئة لائحته التنفيذية، وبدأ العمل بها في أبريل 2025 بدلًا من اللائحة القديمة.
أهم ما يهمك كفرد من هذا التحديث:
- النسبة بقيت كما هي: 5% من قيمة التصرف.
- الأساس هو القيمة المتفق عليها، بشرط أن تكون ضمن القيمة السوقية العادلة.
- تكاليف التمويل من الجهات المرخصة لا تدخل في حساب الضريبة.
- الضريبة تستحق مرة واحدة فقط للأطراف أنفسهم وللعقار نفسه وبالقيمة نفسها.
- النظام وسع قائمة الإعفاءات، ومنها الهبة للزوج والأقارب حتى الدرجة الثالثة.
يمكنك قراءة نص النظام كاملًا في جريدة أم القرى الرسمية إذا أردت التفاصيل الدقيقة لكل مادة.
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟
هذا أكثر سؤال يتكرر في المكاتب العقارية. النظام يحدد أن البائع (المتصرف) هو المسؤول الأول عن سداد الضريبة للهيئة. لكن المشتري قد يصبح مسؤولًا بالتضامن معه إذا أثبتت الهيئة أنه تسبب في عدم السداد.
في المقابل، يحق للطرفين أن يتفقا على من يتحمل المبلغ فعليًا. لذلك قد تسمع البائع يقول “السعر صافي لي والضريبة عليك”. هذا اتفاق تجاري مقبول، لكن البائع يبقى أمام الهيئة هو المسؤول عن الالتزام.
نصيحتي العملية: اكتب في العربون أو عقد البيع صراحةً من سيتحمل الضريبة. جملة واحدة واضحة توفر عليك خلافًا محرجًا يوم الإفراغ.
إعفاء المسكن الأول من ضريبة التصرفات العقارية
إذا كنت مواطنًا تشتري أول مسكن لك، فالدولة تتحمل عنك ضريبة التصرفات العقارية على أول مليون ريال من سعر الشراء. وإذا زاد السعر على المليون، تدفع 5% على الزيادة فقط.
لكن انتبه للشروط التي أوضحتها الهيئة:
- الدعم يشمل الوحدات السكنية الجاهزة ووحدات البيع على الخارطة فقط.
- شراء الأرض لا يدخل في الدعم، وكذلك البناء الذاتي.
- يجب أن تكون مستحقًا لدعم المسكن الأول عبر منصة سكني.
- إذا كانت قيمة العقار مليون ريال أو أقل، فلا تصدر فاتورة سداد أصلًا.
أما من الناحية الإجرائية، فالبائع يسجل التصرف في بوابة ضريبة التصرفات العقارية، ويختار نوع العقار “سكني”، ثم يختار استثناء البيع لمشترٍ مستحق للمسكن الأول.
حساب ضريبة التصرفات العقارية بأمثلة بالريال
المعادلة سهلة: قيمة العقار الخاضعة للضريبة × 5%. الفرق كله يأتي من تحديد القيمة الخاضعة. لذلك راجع هذه الأمثلة، وكلها حسبتها بالأرقام:
| الحالة | سعر العقار | القيمة الخاضعة | الضريبة المستحقة |
|---|---|---|---|
| — | — | — | — |
| شقة جاهزة، مسكن أول | 750,000 ريال | 0 | 0 ريال |
| فيلا جاهزة، مسكن أول | 1,300,000 ريال | 300,000 | 15,000 ريال |
| شقة على الخارطة، مسكن أول | 1,150,000 ريال | 150,000 | 7,500 ريال |
| أرض سكنية | 600,000 ريال | 600,000 | 30,000 ريال |
| شقة ثانية للاستثمار | 900,000 ريال | 900,000 | 45,000 ريال |
لاحظ الفرق في الحالة الأخيرة. نفس سعر الشقة تقريبًا، لكن لأنها ليست مسكنك الأول دفعت 45 ألف ريال كاملة. لهذا السبب ضع الضريبة في ميزانية الشراء من البداية، تمامًا كما تحسب قسط التمويل الشخصي ونسبة الاستقطاع قبل أن تقترض.
ماذا لو كتبت سعرًا أقل من الحقيقي؟
بعض الناس يفكر في تخفيض السعر المكتوب لتقل الضريبة. هذه فكرة خطيرة. فالهيئة تملك صلاحية مراجعة القيمة خلال 3 سنوات من التصرف، ويمكنها إعادة الحساب على القيمة السوقية العادلة بالاستعانة بمقيمين معتمدين. كذلك تصل غرامة التهرب إلى ثلاثة أضعاف الضريبة.
متى يعفيك النظام من ضريبة التصرفات العقارية؟
نص النظام على أكثر من عشرين حالة إعفاء، أغلبها يخص الشركات والصناديق والجهات الحكومية. أما الحالات التي تهم الأفراد غالبًا فهي:
- قسمة التركة بين الورثة.
- الهبة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط توثيقها بصك هبة.
- نقل العقار تنفيذًا لوصية شرعية موثقة.
- نقل العقار دون مقابل إلى وقف أو جمعية خيرية مرخصة.
- نزع الملكية للمنفعة العامة.
- استرجاع العقار بعد إقالة البيع خلال 90 يومًا، بشرط ألا يتغير العقار وأن يعود الثمن كاملًا.
على سبيل المثال، إذا أراد والدك أن يهبك شقة، فالهبة الموثقة معفاة. لكن لو “باعها” لك بمبلغ رمزي على الورق، فأنت تدخل في منطقة البيع الخاضع للضريبة والتقييم بالقيمة السوقية. إذن اختر الصيغة الصحيحة من البداية.
خطوات سداد ضريبة التصرفات العقارية
تختلف التفاصيل حسب نوع التصرف، لكن الصورة العامة للبيع العادي هكذا:
- يسجل البائع بيانات التصرف في بوابة ضريبة التصرفات العقارية عبر موقع الهيئة.
- يختار نوع العقار وحالة الإعفاء أو الاستثناء إن وجدت.
- تصدر فاتورة السداد برقم مفوتر، ويمكن لأي طرف أن يدفعها عبر سداد.
- بعد السداد يصدر إشعار يثبت دفع الضريبة.
- يتوجه الطرفان إلى الموثق أو كتابة العدل لإتمام الإفراغ، لأن النظام يمنع الموثق من توثيق التصرف قبل سداد الضريبة.
ومع ذلك، الإجراءات والواجهات قد تتغير، لذلك تأكد من أحدث خطوات من صفحة ضريبة التصرفات العقارية في موقع الهيئة قبل موعد الإفراغ.
غرامات التأخير والمخالفات
التأخر في السداد مكلف أكثر مما تتوقع. حدد النظام غرامة 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% من الضريبة.
مثال: ضريبة قدرها 30,000 ريال تأخرت شهرين ونصف. النظام يحسب الجزء من الشهر شهرًا كاملًا، أي 3 أشهر × 2% = 6%. إذن الغرامة 1,800 ريال فوق الضريبة.
بالإضافة إلى ذلك، تصل غرامة المخالفات الأخرى إلى قيمة الضريبة أو 50 ألف ريال، أيهما أكبر. وإذا اعترضت على قرار للهيئة، فأمامك 60 يومًا من تاريخ إبلاغك.
أخطاء شائعة قبل الإفراغ
- الاعتماد على كلام شفهي حول من يدفع الضريبة دون كتابته في العقد.
- افتراض أن دعم المسكن الأول يشمل الأرض، ثم مفاجأة فاتورة 5% كاملة.
- نسيان التحقق من الاستحقاق في سكني قبل الاتفاق النهائي.
- خلط عمولة الوسيط بالضريبة؛ فهما مبلغان منفصلان تمامًا.
- كتابة قيمة أقل من السوق ظنًا أن الأمر سيمر.
وإذا كنت تبيع أو تشتري ضمن نشاط تجاري، فراجع أيضًا طريقة حساب ضريبة القيمة المضافة 15% لأنها تنطبق على خدمات أخرى مرتبطة بالعقار مثل بعض الإيجارات التجارية.
أسئلة شائعة عن ضريبة التصرفات العقارية
كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية؟
النسبة 5% من قيمة التصرف المتفق عليها، بشرط أن تكون ضمن القيمة السوقية العادلة.
هل الإيجار يخضع لضريبة التصرفات العقارية؟
الإيجار العادي لا يخضع لها. لكنها تنطبق على نقل حق الانتفاع إذا كان دائمًا أو تزيد مدته على 50 سنة.
هل يشمل إعفاء المسكن الأول الأراضي؟
لا. الدعم يشمل الوحدات الجاهزة ووحدات البيع على الخارطة فقط، ولا يشمل الأرض أو البناء الذاتي.
هل الهبة من الأب لابنه معفاة؟
نعم، الهبة للزوج والأقارب حتى الدرجة الثالثة معفاة بشرط أن تكون موثقة بصك هبة.
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية في البيع على الخارطة؟
القاعدة واحدة: البائع مسؤول أمام الهيئة، ويمكن للطرفين الاتفاق على من يتحمل المبلغ. ويبقى دعم المسكن الأول متاحًا للمستحق في وحدات الخارطة.
الخلاصة
قبل أن توقع على أي عقار، احسب ضريبة التصرفات العقارية بنفسك: هل أنت مستحق للمسكن الأول؟ هل العقار وحدة جاهزة أم أرض؟ ومن سيدفع حسب العقد؟ ثلاثة أسئلة تكفي لتعرف هل ستدفع صفرًا أم عشرات الآلاف.
وإذا كانت الضريبة ستخرج من مدخراتك، فاحرص ألا تستنزف معها صندوق الطوارئ الذي يحميك من المفاجآت بعد الانتقال.
راجعنا المعلومات في 11 نوفمبر 2026 بناءً على نظام ضريبة التصرفات العقارية ولائحته التنفيذية وتوضيحات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. الأنظمة والإجراءات قد تتغير، لذلك تأكد من الهيئة قبل أي تصرف، وهذه المعلومات للتثقيف وليست استشارة قانونية أو ضريبية.
